Luxusní vyjednávání nemovitostí: Exkluzivní zastoupení kupujícího

Ve Francii agent, který prezentuje nemovitost, vždy zastupuje prodávajícího. Přicházíte sami proti prodávajícímu týmu, který u nemovitostí nad 3 miliony eur zahrnuje: prestižního agenta, family office, daňového poradce, někdy i privátní banku.

Průměrný rozdíl mezi kupujícím bez zastoupení a zastoupeným kupujícím: 9,7 % z vyjednané ceny, bez započtení podmínek (studie trhu 2018-2024 na 240 transakcích).

Naším úkolem je obnovit rovnováhu, odhalit skryté rizika, vyjednat nejen cenu, ale i harmonogram, podmínky odkládající platnost, zálohu, nábytek, inspekce.

Fáze 1 — Diagnostika: analýza energetického průkazu (DPE), územního plánu, spoluvlastnictví, historie nemovitosti za posledních 5 let (kolikrát byla znovu nabízena, jaká byla původní cena).

Fáze 2 — Písemná strategie: spodní hranice ceny kupujícího, horní limit, marže na nákladech, prioritní podmínky.

Fáze 3 — Vyjednávání: formální nabídka, strukturovaná proti nabídka, nikdy žádný emocionální tlak prodávajícího, pevně stanovený kalendář smlouvy a podpisu.

Fáze 4 — Zajištění: doplňkové inspekce, podmínky odkládající platnost úvěru + územního plánu + hypotéčního stavu, vyvážené sankční doložky.

1. Historie nabídky nemovitosti (často skrytá prodávajícím agentem). 2. Skutečný stav trhu v oblasti (DVF, notářská data). 3. Nutné práce bez ocenění (vodotěsnost, střecha, společné části). 4. Poplatky za spoluvlastnictví za 3 roky. 5. Neznámá věcná břemena (územní plán, sousedství). 6. Zákon Carrez vs skutečná plocha. 7. Přírodní rizika (PPRI, sesychání a bobtnání půdy). 8. Datum ukončení nájmu / obsazení. 9. Prodávající časový tlak (odchod, dědictví, rozvod). 10. Konkurence kupujících (skutečná nebo bluf). 11. Způsob financování (hotovost vs úvěr). 12. Kalendář smlouvy a zálohy.

Náš model je striktně v souladu s vaším zájmem:

- Úvodní paušál (odečitatelný): 2 500 až 5 000 € bez DPH. - Provize z úspěchu: 25 % z vyjednané úspory oproti uváděné ceně, limitována na 4 % bez DPH z čisté podepsané ceny.

Příklad: nemovitost za 6 mil. €, vyjednáno na 5,3 mil. €. Úspora 700 tis. € × 25 % = 175 tis. € bez DPH, limit 4 % × 5,3 mil. € = 212 tis. €. Odměna: 175 tis. € bez DPH.

Pokud není žádná úspora, platí se pouze úvodní paušál.