Audit investice do nemovitosti: Due Diligence před koupí

1. Technická — skutečný stav konstrukce, střecha, fasády, společné prostory, zateplení zvenčí i zevnitř, elektroinstalace, instalace vody. Prohlídka architektem + stavebním ekonomem 4 až 6 hodin.

2. Právní — vlastnické právo, spoluvlastnictví, zástavy, věcná břemena, nájemní smlouvy, obsazení, probíhající spory.

3. Územní plánování — územní plán (PLU), památková ochrana (ABF), chráněná oblast, stavební práva, zarovnání, budoucí městské projekty.

4. Daňová — daň z nemovitosti (IFI), pozemková daň, latentní zisk, platné režimy Malraux/MH.

5. Spoluvlastnictví (pokud relevantní) — účty, spory, fond oprav, správa, shromáždění vlastníků.

6. Přírodní a environmentální rizika — PPRI, smrštění a bobtnání jílu, radon, kontaminovaná půda, olovo, azbest, termiti.

Den 0 — Podepsání mandátu auditu. Den 2 až 5 — Sbírání dokumentace (vlastnické listy, územní plán, spoluvlastnictví, diagnostiky). Den 5 až 10 — Technická prohlídka (architekt + stavební ekonom). Den 8 až 15 — Specializované analýzy (konstrukce, územní plán, daně). Den 18 až 21 — Dodání konsolidované zprávy (40-80 stran, 5stránkový výtah, naskenované přílohy).

Zpráva klasifikuje každé riziko jako: kritické (deal-breaker) / zásadní (pro vyjednávání) / menší (k akceptaci) / sledované.

Případ 1 — Městský dům 17. století ve Strasbourgu, cena 4,2 mil. €. Audit odhalil restriktivní územní plán, který znemožnil rozšíření verandy plánované kupujícím. Renegociace: -650 tis. €.

Případ 2 — Vila La Croisette v Cannes, cena 11 mil. €. Audit odhalil probíhající řízení souseda kvůli zablokovanému výhledu. Kupující odstoupil.

Případ 3 — Chata v Megève, cena 7,5 mil. €. Audit odhalil pozemek v zóně PPRn (laviny). Snížení budoucí pojistky zahrnuto do vyjednávání: -200 tis. € + specifická garanční klauzule.