Off-Market Lov Nemovitostí: Diskrétní Vyhledávání Výjimečných Nemovitostí

Skrytý trh přístupný pouze na pozvání. Diskrétní, na míru šité vyhledávání bez veřejné intermediace.

Off-market lov nemovitostí spočívá v identifikaci, vyjednávání a akvizici výjimečných nemovitostí, které nejsou nikdy zveřejněny v realitních kancelářích ani na portálech. Ve Francii se takto uzavírá téměř 60 % transakcí luxusních nemovitostí nad 3 miliony eur, v naprostém utajení. Adopte une Conciergerie rozvíjí síť zprostředkovatelů, notářů a family offices, aby investorům zpřístupnila tyto diskrétní příležitosti: městské paláce, zámky, architektonické vily, vinařské usedlosti, pařížské penthousy. Každý mandat je exkluzivní, písemný a probíhá v absolutní diskrétnosti.

Detailní analýza

Co je off-market trh v luxusních nemovitostech?

Off-market trh — neboli „skrytý trh“ — označuje soubor nemovitostí nabízených k prodeji bez veřejné reklamy a bez exkluzivního mandátu vystaveného na výloze.

V segmentu ultra-luxusu se zde uzavírá více než 60 % transakcí. Prodávající (velcí vlastníci majetku, dědicové, manažeři, celebrity) vyžadují absolutní diskrétnost, aby ochránili soukromí, tržní cenu a probíhající jednání.

Přístup na tento trh vyžaduje rozsáhlou síť budovanou minimálně deset let, zahrnující notáře, family offices, poradce pro správu majetku, soukromé agenty a obchodníky s nemovitostmi.

Naše proprietární metoda v 5 krocích

1. Diskrétní klientský briefing — typologie, rozpočet, daňové aspekty, časový plán, motivace k majetku.

2. Exkluzivní sourcing — aktivace naší sítě (notáři, family offices, partnerské agentury) během 4 až 12 týdnů.

3. Dokumentační předkvalifikace — diagnostiky, územní plánování, spoluvlastnictví, daňové aspekty před jakoukoli prohlídkou.

4. Soukromá prohlídka a druhé posouzení — doprovod architektem, stavebním ekonomem, daňovým poradcem podle potřeby.

5. Čisté vyjednávání za kupujícího — exkluzivní zastoupení, nikdy v režimu dvojího mandátu, podmínky pozastavení, podepsaný časový plán.

Proč exkluzivní mandat na vyhledávání?

Exkluzivní mandat na vyhledávání je klíčem k serióznímu off-market lovu. Zaručuje, že váš poradce pracuje pro VÁS — kupujícího — a nikoli pro prodávajícího.

Eliminuje dvojí mandat (ve Francii agent, který má nemovitost, zastupuje prodávajícího). Umožňuje věnovat hodiny sourcingu bez rizika, že koupíte paralelně jinde. Stanovuje odměnu (obvykle 3 až 5 % bez DPH z čisté ceny prodávajícího, s maximálním limitem).

Je také signálem serióznosti pro notáře a family offices, kteří otevírají své off-market spisy pouze mandantům.

Odměny, časový plán a záruky

Odměny: paušál za studii (zahrnutý v transakci) + úspěšnostní provize 3 až 5 % bez DPH, s limitem podle hodnoty.

Průměrný časový plán: 8 až 16 týdnů mezi podpisem mandatu a předběžnou smlouvou.

Záruky: smluvní důvěrnost (oboustranná NDA), týdenní reporty, právo odstoupit kdykoli, plná náhrada paušálu pokud není předložena vhodná příležitost.

Prioritní oblasti působení

Grand Est — Strasbourg (Carré d’Or, Orangerie, Robertsau, Contades), Colmar (Petite France čtvrť), Metz (historické centrum), Nancy (Place Stanislas), Reims, Alsaská vinná stezka.

Côte d’Azur — Cannes (La Croisette, La Californie, Super Cannes), Saint-Tropez (Les Parcs, Les Salins, Citadelle), Cap d’Antibes, Monaco.

Alpy — Chamonix, Megève, Courchevel, Val d’Isère, Verbier.

Île-de-France — Paříž (Triangle d’Or, Saint-Germain, Marais, Monceau), Versailles, Saint-Cloud.

Evropa — Praha (Malá Strana, Vinohrady), Ženeva, Brusel, Lisabon.

Naše klíčové závazky

Off-Market Lov Nemovitostí: Diskrétní Vyhledávání Výjimečných Nemovitostí

Exkluzivní síť notářů, family offices, obchodníků s nemovitostmi a soukromých agentů

Exkluzivní mandat na vyhledávání kupujícího — nikdy dvojí mandat

Absolutní diskrétnost — systémová oboustranná NDA

Předkvalifikace územního plánování a daní před každou prohlídkou

Odměny s limitem a podmíněné úspěchem

Časté otázky

Vše, co potřebujete vědět

Kolik stojí off-market lov luxusních nemovitostí?

Odměny obvykle tvoří paušál za studii (3 000 až 8 000 € bez DPH, odečitatelný) a následně úspěšnostní provizi 3 až 5 % bez DPH z čisté ceny prodávajícího, s limitem pro částky nad 5 milionů eur. Vše je stanoveno písemným mandátem před prvním krokem.

Jak dlouho trvá diskrétní lov nemovitostí?

Průměrně 8 až 16 týdnů mezi podpisem exkluzivního mandatu a předběžnou smlouvou. U velmi vzácných nemovitostí (městské paláce v Paříži, klasifikované vinařské usedlosti) může doba dosáhnout 6 až 9 měsíců.

Proč je exkluzivní mandat nezbytný?

Exkluzivita chrání kupujícího: zabraňuje dvojímu mandátu (kdy agent již zastupuje prodávajícího), zaručuje 100% angažovanost našeho týmu a otevírá přístup k off-market spisům, které notáři a family offices zpřístupňují pouze důvěryhodným mandantům.

Pracujete v režimu dvojího mandátu?

Ne, nikdy. Naše etika nám zakazuje zastupovat současně kupujícího i prodávajícího v téže transakci. To zaručuje váš výhradní zájem při vyjednávání.

Jak zaručujete diskrétnost?

Oboustranná NDA je podepsána již při briefingu. Prohlídky probíhají výhradně po domluvě, bez třetích osob. Žádné identifikovatelné informace nejsou sdíleny e-mailem bez šifrování. Naši spolupracovníci jsou vázáni přísnou mlčenlivostí.

Můžete pomoci s daňovými záležitostmi (IFI, rozdělení vlastnictví)?

Ano, ve spolupráci se seniorským daňovým poradcem a notářem specializovaným na majetek. Optimalizace IFI, rodinná SCI, rozdělení vlastnictví a darovací smlouvy jsou vždy řešeny před podpisem předběžné smlouvy.

Specializujete se na nemovitosti nad 5 milionů eur?

Ano. Naše hlavní činnost je v rozmezí 1,5 až 25 milionů eur, s příležitostnými transakcemi nad tuto hranici (historické zámky, klasifikované vinařské usedlosti). Pro částky pod 1,2 milionu eur doporučujeme naše vybrané partnery.