Poradenství při Akvizici Vinařských Statků

Trh prestižních vinařství funguje podle velmi odlišných pravidel než klasické nemovitosti. Transakce jsou často mimo veřejný trh (90-95 % prodejů), zprostředkované důvěrnými prostředníky (makléři, soukromí poradci, venkovští notáři), s dlouhými časovými horizonty (8-24 měsíců). Hodnoty za m² nebo hektar nejsou vázány na nemovitosti: hektar Grand Cru v Alsasku stojí 600 tis. až 1,8 mil. €, v Pomerolu 4 až 18 mil. €, v Romanée-Conti 25 až 50 mil. €, v Champagne premier cru 1 až 2,5 mil. €/ha.

Vinařský statek se oceňuje podle složité matice: kvalita terroiru (klasifikace, expozice, půda, podloží), výměra zasazená podle odrůdy, stáří vinic, přidružená práva výsadby, stav sklepa a zařízení, obchodní značka (reputace, distribuce, cena lahve), zásoby ve sklepě, prodejní smlouvy a stálí zákazníci, tým na místě.

Před jakoukoli nabídkou pověřujeme multidisciplinární tým: enolog-poradce (audit kvality terroiru, fyziologický stav vinic, diagnostika dřevních chorob), certifikovaný expert na venkovské pozemky (ohodnocení parcel podle venkovského zákoníku, práva výsadby, zemědělské nájmy), zemědělský účetní (analýza obratu, marže, zásob, pracovního kapitálu a dluhů za posledních 5 let), daňový právník specializovaný na zemědělství (režim skutečné zemědělské činnosti nebo mikroBA, struktury GFV/GFA, převody), notář specializovaný na venkovské nemovitosti.

Kritické body: SAFER (předkupní právo na zemědělskou půdu, předběžná jednání), stávající zemědělské nájmy (doba trvání, odškodnění pro odcházejícího), stálá pracovní síla (pracovní smlouvy na dobu neurčitou s povinným převzetím a délkou praxe), shoda s fytosanitárními normami (audit reziduí, případná bio konverze), stav sklepa (nutné investice 50-300 tis. €), ocenění zásob (zásoby 3-5 ročníků, ocenění metodou FIFO).

Možné různé struktury podle vašich cílů. GFA (Groupement Foncier Agricole) nebo GFV (Groupement Foncier Viticole): držení pozemků investory, provoz farmářem nebo nájemcem. Výhody: osvobození od IFI 75 %, daňové úlevy na převody 75 % za podmínek Dutreil zemědělství. Nevýhody: nelikvidita, regulovaný nájem.

SCEA, EARL nebo SCEV: provozní struktury, buď přímý provoz (převzetí řízení statku, plánovaná hrubá provozní marže 8-15 %), nebo správa svěřená správcovi. Nadřazená holdingová společnost pro optimalizaci převodů. Naší rolí je strukturovat ve spolupráci s vaším běžným poradcem nejvhodnější řešení pro vaši rodinu, daňové podmínky a dlouhodobou vizi.

Alsasko nabízí několik strategických výhod: 51 místních názvů klasifikovaných Grand Cru představujících 4 % plochy AOC, ceny stále dostupné ve srovnání s Burgundskem nebo Champagne (300-1 800 tis. €/ha v Grand Cru vs. 5-50 mil. €/ha v Burgundsku), kompaktní geografii (170 km od Marlenheimu po Thann), silnou mezinárodní poptávku po suchých bílých vínech (Riesling, Pinot Gris, Gewurztraminer), často spojené s výjimečným stavebním dědictvím (tradiční hrázděné domy, středověké sklepy, vinné sklepy).

Spravujeme přibližně 20-30 aktivních mandátů ročně na alsaské statky o rozloze 1 až 12 hektarů, oceněné na 2 až 18 mil. €. Naše specializované oblasti: Riquewihr, Hunawihr, Bergheim, Ribeauvillé, Mittelbergheim, Andlau, Eguisheim, Turckheim. Pro Grand Cru konkrétně: Geisberg, Schoenenbourg, Sporen, Rosacker, Brand, Hengst, Pfersigberg.

Nákup vinice Grand Cru otevírá výhodné, ale složité daňové režimy. Při rodinném převodu: Dutreil sleva 75 % na podíly vinařské činnosti, za podmínek délky závazku (4 roky) a pokračování v provozu. U pozemků v GFA: další 75% sleva za určitých podmínek (dlouhodobý pronájem).

IFI: vinařské provozní nemovitosti jsou osvobozeny ze 100 %, pozemky v GFA osvobozeny ze 75 % za podmínek. Zisky z prodeje: příznivý režim BA po 5 letech provozu, úplné osvobození po 8 letech pro obrat pod 250 tis. €. Náš přístup: počáteční struktura navržená pro převod za 10-25 let, s postupným rozdělením vlastnictví a darováním s využitím daňových úlev.