Conseil Patrimonial Immobilier : IFI, SCI, Démembrement

L’Impôt sur la Fortune Immobilière frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 M€. Pour un acheteur de bien à 5 M€, l’IFI annuel peut dépasser 40 000 €.

Leviers principaux : SCI familiale à l’IS, démembrement temporaire au profit d’une société, dette structurante, location meublée non-professionnelle (LMNP), bois et forêts, monuments historiques, dispositif Malraux, OBO immobilier.

Chaque levier doit être étudié en cohérence avec votre situation globale (autres revenus, transmission visée, durée de détention).

La Société Civile Immobilière permet de détenir un ou plusieurs biens en société, avec une répartition de parts entre membres de la famille.

Avantages : facilite la transmission, protège du divorce, optimise l’IFI (si dette structurante), évite l’indivision conflictuelle, permet la donation progressive de parts (avec abattement renouvelable tous les 15 ans).

À étudier : régime fiscal IS vs IR, durée des statuts, gérance, clauses d’agrément.

Coût création : 2 500 à 4 500 € (notaire + immatriculation).

Le démembrement scinde la propriété en deux : l’usufruitier jouit du bien (occupation, loyers), le nu-propriétaire détient la valeur juridique.

En temporaire : un nu-propriétaire (souvent une SCI ou un enfant) acquiert la nue-propriété pour 60 à 70 % de la valeur, à reconstituer 15 à 20 ans plus tard sans fiscalité de transmission.

En viager : permet à un parent d’occuper jusqu’au décès tout en transmettant la nue-propriété aux enfants à coût fiscal optimisé.

Ce schéma exige une rédaction notariale rigoureuse pour éviter la requalification fiscale.

La donation-partage avec réserve d’usufruit est l’un des outils les plus puissants de transmission patrimoniale. Elle permet aux parents de :

- Transmettre dès aujourd’hui la nue-propriété à leurs enfants (valeur typique : 70 % du prix). - Conserver la jouissance du bien jusqu’au décès. - Bénéficier d’abattements légaux : 100 000 € par enfant, par parent, renouvelables tous les 15 ans. - Cristalliser la valeur du bien à la date de donation, donc immuniser la plus-value future.

Profil : famille avec 3 enfants, acquisition résidence secondaire 6 M€ à Cannes.

Scénario A (acquisition directe, pas de structure) : IFI ~50 K€/an × 15 ans = 750 K€. Droits succession à terme : ~1,8 M€.

Scénario B (SCI familiale + démembrement temporaire 18 ans + donation nue-propriété) : IFI résiduel ~12 K€/an × 15 ans = 180 K€. Droits succession à terme : ~280 K€.

Gain net 15 ans : ~2 M€.