Audit d’Investissement Immobilier : Due Diligence Avant Achat

Identifier en 21 jours tous les risques avant signature : technique, juridique, urbanistique, fiscal.

Discutons de votre projet en toute confidentialité

60 % des litiges post-acquisition de biens > 2 M€ proviennent de risques détectables AVANT signature : urbanisme, structure, copropriété, contentieux. Notre audit pré-acquisition mobilise architecte, économiste de la construction, fiscaliste et juriste urbanisme pour livrer en 21 jours un dossier de 40 à 80 pages couvrant les 6 axes critiques. Coût type 4 500 à 12 000 € HT — soit 0,1 à 0,2 % du prix d’un bien à 6 M€, pour éviter des sinistres à 7 chiffres.

Analyse en profondeur

Les 6 axes de notre due diligence

1. Technique — état réel structure, toiture, façades, parties communes, ITE/ITI, électricité, plomberie. Visite par architecte + économiste sur 4 à 6 h.

2. Juridique — titre de propriété, indivision, hypothèques, servitudes, baux, occupation, contentieux en cours.

3. Urbanistique — PLU, ABF, zone classée, droit à construire, alignement, futurs projets municipaux.

4. Fiscal — IFI, taxe foncière, plus-value latente, dispositif Malraux/MH applicable.

5. Copropriété (si applicable) — comptes, contentieux, fonds de travaux, syndic, AG.

6. Risques naturels et environnementaux — PPRI, retrait-gonflement argiles, radon, sols pollués, plomb, amiante, termites.

Calendrier type : 21 jours

J0 — Mandat audit signé. J+2 à J+5 — Collecte documentaire (titres, urbanisme, copropriété, diagnostics). J+5 à J+10 — Visite technique (architecte + économiste). J+8 à J+15 — Analyses spécialisées (structure, urbanisme, fiscalité). J+18 à J+21 — Rapport consolidé livré (40-80 pages, synthèse exécutive 5 pages, annexes scannées).

Le rapport classe chaque risque en : critique (deal-breaker) / majeur (négociation) / mineur (à acter) / surveillance.

Cas réels d’audits qui ont sauvé l’acheteur

Cas 1 — Hôtel particulier 17e à Strasbourg, prix affiché 4,2 M€. Audit révèle un PLU restrictif empêchant l’extension de la véranda prévue par l’acheteur. Renégociation : -650 K€.

Cas 2 — Villa La Croisette Cannes, prix 11 M€. Audit révèle une procédure pendante voisin pour vue obstruée. Acheteur retiré.

Cas 3 — Chalet Megève, prix 7,5 M€. Audit révèle terrain en zone PPRn (avalanche). Diminution du prix d’assurance future intégrée à la négociation : -200 K€ + clause spécifique de garantie.

Nos engagements clés

Audit d’Investissement Immobilier : Due Diligence Avant Achat

Architecte + économiste + juriste + fiscaliste mobilisés

Rapport 40-80 pages livré en 21 jours

Détection des risques critiques / majeurs / mineurs

RC professionnelle cumulée > 5 M€ par dossier

Forfait packagé audit + négociation possible

Questions fréquentes

Tout ce que vous devez savoir avant votre projet

Quel délai entre la signature du mandat et le rapport ?

21 jours en standard, 14 jours en mode urgence (avec surcoût de 30 %). Pour les biens en compromis avec délais courts, nous priorisons.

L’audit dispense-t-il des diagnostics légaux ?

Non. Les diagnostics réglementaires (DPE, plomb, amiante, ERP, gaz, électricité) restent obligatoires et sont fournis par le vendeur. Notre audit les complète et les recoupe avec une vision technique/juridique de l’ensemble.

Êtes-vous assurés en RC professionnelle ?

Oui, RC professionnelle architecte, économiste, juriste, fiscaliste — couvertures cumulées dépassant 5 M€ par dossier.

Combien coûte un audit pour un bien à 5 M€ ?

Forfait standard 6 800 à 9 200 € HT pour un bien type villa/maison de ville/penthouse. Pour les biens complexes (château, hôtel particulier classé, copropriété > 30 lots), le coût peut atteindre 15 000 € HT.

L’audit suffit-il à négocier ?

Le rapport est l’outil de négociation principal mais notre cellule négociation l’opérationnalise. Idéalement, audit et négociation sont mandatés ensemble (forfait packagé).