Nákup Prestižních Hlavních Domů

Hlavní dům se neoceňuje jako běžný byt. Základními kritérii jsou: autenticita stavby (původní krovy, zachované fasády, reprezentační schodiště, dlážděný dvůr, uzavřená zahrada), historický původ (známý architekt, významní vlastníci, události spojené s místem), zápis mezi Památky nebo v doplňkovém seznamu, lokalita (historické centrum, památkově chráněná čtvrť, výhled na památku) a skutečně využitelná užitná plocha.

Hlavní dům o rozloze 600 m² ve Strasbourgu, vnitřní dvůr 200 m², částečně památkově chráněný, v oblasti Grande-Île UNESCO, může mít hodnotu mezi 4 000 € a 7 000 € za m² podle stavu. V Paříži (Marais, Saint-Germain, levý břeh 7. obvodu) ceny dosahují 25 000 - 45 000 € za m². V Reims (katedrální čtvrť) mezi 5 000 a 9 000 € za m². V Metzu kolem 4 000 - 6 500 € za m². Naše expertíza spočívá v objektivním stanovení hodnoty pomocí neveřejných srovnání a předvídání nákladů na obnovu.

Před jakýmkoli závazkem zadáváme kompletní audit: památkový architekt (diagnostika krovu, střechy, fasád, nosných konstrukcí), historik (výzkum v okresních archivech, genealogie stavby), termotechnická studie (kompatibilita izolace a památkové ochrany), geodet-expert (měření ploch, případné dělení), specializovaný notář (vyčištění věcných břemen, reálných práv, předkupní právo ABF/MH).

Cena auditu se pohybuje od 8 000 do 25 000 € podle složitosti, ale zabraňuje katastrofálním chybám: nutnost kompletní rekonstrukce fasády (200-400 tis. €), shnilý krov (150-300 tis. €), nevyhovující elektroinstalace/požární ochrana, věcná břemena průchodu, práva třetích osob na dvoře, památky vyžadující obnovu v souladu s protokoly ABF.

95 % výjimečných hlavních domů není nikdy zveřejněno na internetu. Obíhají v uzavřených kruzích: notářství (rodinné kanceláře spravující majetek přes generace), dědictví (dědicové hledající diskrétnost), rozvody (rychlý prodej), privátní bankéři (klienti hledající diverzifikaci), sítě památkových architektů, obchodníci s uměním a starožitníci znající vlastníky-kolekcionáře.

Naší rolí je vás do těchto kruhů zařadit prostřednictvím partnerství se 6 notářskými kancelářemi v Alsasku, 12 národními partnerskými kancelářemi, 4 specializovanými daňovými advokáty a sítí family officerů v Paříži, Ženevě, Lucemburku a Bruselu. Průměrně přijímáme 15-25 neveřejných mandátů ročně na hlavní domy v rozmezí 1,5 M€ až 25 M€.

Nákup památkově chráněného nebo zapsaného hlavního domu otevírá silné daňové výhody: zákon Malraux (daňová sleva 22-30 % na obnovu v památkové oblasti, limit 400 tis. € za 4 roky), památky s klasifikací (neomezená odpočitatelnost nákladů z celkového příjmu, osvobození od dědické daně v přímé linii za podmínek), rozdělení vlastnictví (nákup holého vlastnictví s 30-40 % slevou), rodinná SCI nebo majetková občanská společnost.

Spolu s vaším daňovým poradcem, notářem a účetním koordinujeme optimální strukturu podle vašeho profilu: nákup fyzickou osobou, SCI s daní z příjmu nebo korporátní, dočasné rozdělení vlastnictví, darování s rezervou užívání. Správná optimalizace často umožňuje ušetřit 200 až 800 tis. € na daních za 10 let u hlavního domu za 4 M€.

Po autentickém aktu začíná práce. Koordinujeme obnovu: hlavní památkový architekt, firmy s certifikací Památek (krovy, kamenictví, umělecké kovářství, vitráže, dekorativní malby, staré parkety), kontrolní úřad, ABF, DRAC pro povolení.

Termíny jsou dlouhé: 18 až 36 měsíců na kompletní obnovu, 6 až 18 měsíců na rozsáhlou rekonstrukci. Rozpočty: 2 500 až 4 500 €/m² pro památkovou obnovu dle pravidel, 1 200 až 2 500 €/m² pro pečlivou rekonstrukci. Prodej po obnově obvykle cílí na hrubý zisk 15 až 35 % před zdaněním.