Aktivum, které neprochází klasickými kanály — a není se čemu divit
V Paříži existuje kategorie nemovitostí, která se nikdy neobjeví na inzertních portálech. Nikoli pro nedostatek hodnoty, ale přesně kvůli ní. Exkluzivní nájemní dům v prestižní části 16. obvodu do této kategorie patří. Jde o haussmannovský dům z roku 1900, postavený z tesaného kamene, situovaný na strategickém nároží v srdci čtvrti La Muette — výjimečná poloha jen několik set metrů od Boulognského lesa a pár minut pěšky od Trocadéra.
Takovýto případ zpracovává Adopte une Conciergerie v přísné důvěrnosti, pro klientelu, která nepotřebuje hledat — protože nejlepší příležitosti přicházejí za ní.
Klíčová čísla výjimečného domu v PARIS 16
Aktivum disponuje celkovou plochou 1 769 m² (1 799 m² plochy hlavních bytových jednotek, bez příslušenství 130,2 m²), rozloženou přes 6 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží se sklepními prostory, v jediné budově se dvěma schodišti. Zahrnuje 16 rezidenčních jednotek (včetně bytu pro správce) a 1 kancelář v profesionálním nájmu, čímž nabízí vzácnou funkční pestrost v tomto segmentu.
- Typy bytů: 3 garsonky, 4 byty 2+kk, 3 byty 3+kk, 2 byty 5+kk, 3 byty 6+kk
- Průměrná plocha na jednotku: 97 m² (bez kanceláře)
- Obsazenost rezidenční části: 85 %
- Aktuální nájemné bez poplatků a DPH: 490 707 € ročně
- Průměrné rezidenční nájemné: 28,0 €/m²/měsíc
- Teoretická tržní nájemní hodnota (VLM): 647 748 € — potenciál zhodnocení +32 % oproti aktuálnímu nájemnému
- Lokalita: PARIS 16 – Čtvrť La Muette
- Status: Chráněná budova — plné vlastnictví (Pleine Propriété)
Prvotřídní poloha v 16. pařížském obvodu
16. obvod je nejzelenějším obvodem Paříže — Boulognský les sám o sobě představuje stovky hektarů zeleně — a nejrezidenčnějším. Soustřeďuje nejvyšší počet ambasád a konzulátů v hlavním městě, světoznámá sportovní zařízení a populaci s nejselektivnějším sociodemografickým profilem v Paříži:
- 66,7 % obyvatel tvoří vyšší sociální vrstvy (CSP+) oproti 47,8 % průměru Paříže
- Průměrný příjem 40 300 €/rok oproti 28 570 €/rok v Paříži
- 44,4 % vlastníků oproti 33,2 % v Paříži
Oblast je skvěle dostupná linkami metra 9, RER C a několika autobusovými linkami. La Défense je vzdálena 40 minut, Gare de Lyon 25–30 minut.
Aktivum: pečlivě udržovaný haussmannovský dům z roku 1900
Postavený v roce 1900, dům vykazuje všechny architektonické znaky definující dokonalost pařížské výstavby té doby: fasáda z tesaného kamene s kovanými zábradlími, mramorové schodiště, vstupní hala s původní dlažbou a podesty s parketami. 65 % budovy je vybaveno dřevěným dvojitým zasklením. Společné prostory prošly pravidelnými rekonstrukcemi (střecha 2019, výtah 2013, rozvody 2019–2021) — aktuální stav budovy je hodnocen jako velmi dobrý.
Nájemní souhrn: dokumentovaný potenciál zhodnocení
Spis představuje tři úrovně čtení nájemního výnosu:
- Aktuální nájemné (obsazenost 15 ze 17 jednotek): 490 707 € bez poplatků/rok
- Potenciální nájemné (plná obsazenost): 594 848 € — tj. +21 %
- Tržní nájemní hodnota (VLM): 647 748 € — tj. +32 %
Aktuální neobsazenost představuje okamžitou páku pro tvorbu hodnoty. Průměrná fluktuace nájemníků (21 % za poslední 3 roky) umožňuje postupné zvyšování nájmů na tržní úroveň při každém novém pronájmu.
Tržní kontext: srovnatelné transakce v PARIS 16
Transakce zaregistrované v tomto sektoru dokládají solidnost hodnot v tomto mikro-trhu. Pozorované ceny se v závislosti na typu jednotky pohybují v rozmezí 12 750 až 17 778 €/m². Rohové budovy v bezprostředním sousedství dosahují špičkových hodnot díky své architektuře a výhledům.
Klíčová FAQ — Off-market rezidenční aktivum, Paříž 16. obvod
Co je off-market aktivum a proč jde o příležitost?
Off-market aktivum je nemovitost nabízená k akvizici bez veřejného zveřejnění. Absence veřejné viditelnosti snižuje konkurenci, umožňuje diskrétní jednání a chrání soukromí stran. Pro kvalifikovaného nabyvatele jde o přístup k exkluzivním nabídkám, které se na volný trh nikdy nedostanou.
Proč je haussmannovský nájemní dům považován za bezpečné aktivum?
Jde o celou budovu v rukou jednoho majitele. Z investičního hlediska jde o nejdefenzivnější aktivum v Paříži: vzácnost (tato zástavba je neopakovatelná), trvalá poptávka v prémiových čtvrtích a odolnost cen dělají z těchto domů kotvu portfolia, která odolává tržním výkyvům.
Jaké jsou páky pro tvorbu hodnoty po akvizici?
Dokumentovány jsou tři hlavní cesty: (1) pronájem aktuálně volných jednotek, (2) postupné navyšování nájmů při přirozené fluktuaci nájemníků a (3) optimalizace nájemní smlouvy u komerčního prostoru, kde je potenciál nárůstu nájemného až o 55 %.
Tento spis je přístupný v přísně důvěrném režimu. Doplňující informace (informační memorandum, prodejní cena, podmínky) jsou dostupné na základě kvalifikované žádosti adresované našim týmům na Adopte une Conciergerie — Consulting Immobilier.