Velký odraz v evropském luxusu: tato města, která v roce 2026 přepisují mapu prvotřídních nemovitostí

První evropský trh s nemovitostmi žil dva roky v rytmu zvyšování sazeb, geopolitické nejistotě a určité opatrnosti ze strany velkých mezinárodních jmění. Tato závorka se nyní zdá být uzavřená. Údaje zveřejněné na začátku roku 2026 Prime International Residential Index Knight Frank vyprávějí jiný příběh: jasný, ale selektivní odraz, který přetváří hierarchii evropských luxusních hlavních měst. Více než polovina z padesáti sledovaných evropských měst zaznamenala v roce 2025 hlavní růst cen nad 3 %.

Luxus dnes hraje svou vlastní roli. Jak shrnuje Liam Bailey, editor Wealth Report, prvotřídní nemovitosti se odtrhly od hlavního proudu trhu, podporovány rychlostí, s jakou se celosvětově vytváří bohatství. Toto oddělení vše mění – a sofistikovaným kupujícím vnucuje nové chápání vítězných geografických oblastí.

Praha, překvapení roku

Nikdo to neviděl s takovou brilantností. Česká metropole se v roce 2025 etablovala jako evropský šampion v luxusu s14,6% nárůstemprime cen, čímž stoupla na páté místo na světě, hned za Tokio, Dubaj, Manila a Soul. Tento průlom vysvětluje několik faktorů: efekt dohánění ve srovnání se západními hlavními městy, příliv mezinárodního kapitálu přitahovaného výjimečným architektonickým dědictvím, rozumné zdanění, stabilita členského státu EU v geografickém srdci Evropy a strukturálně omezená hlavní nabídka – staré město je chráněno, nové luxusní projekty jsou vzácné.

Pro investory Praha ilustruje jasnou tezi: evropské sekundární trhy se skutečnou kulturní hloubkou mohou překonat zavedená místa, pokud spojí nedostatek, dostupnost a kvalitu života. A tento signál je součástí širší dynamiky — Mercedes-Benz Prague Fashion Week FW26 konaný v dubnu 2026 v nové čtvrti Bořislavka potvrzuje, že se zároveň rozvíjí i městokulturní a její ekonomická hloubka.

Alpy a Středomoří: triumf životního stylu

Za Prahou evropskému žebříčku dominují destinace, které nejsou finančními centry, ale lifestylovými destinacemi. Méribel vykazuje růst +9 %, následovaný sousedem Courchevel 1850 s +6,9 %. Ultraprémiová alpská střediska nadále přitahují globální klientelu, která hledá jak hmotné aktivum, tak prvotřídní sezónní zážitek a logiku rodinného dědictví. Nedostatek zastavitelných pozemků, environmentální omezení a konkurence mezi evropskými, britskými a blízkovýchodními kupujícími udržují strukturální tlak na vzestup.

Porto (+8,5 %) a Marbella (+8,1 %) potvrzují atraktivitu Pyrenejského poloostrova. Portugalsko těží ze vzácného mixu: kvality života, klimatu, bezpečnosti, nižších vstupních nákladů než sousední trhy a obnoveného daňového systému. Španělsko, a zejména Costa del Sol, těží z oživení špičkového cestovního ruchu a trvalé severoevropské poptávky. Itálie nezůstává stranou: Florencie (+6,7 %) a Jezero Como (+6,5 %) jsou součástí dynamiky, která podporuje kulturní města a emblematické krajiny. Řím (+5,5 %) a Gstaad (+5,5 %) doplňují evropskou top 10, kde bezesporu dominují Alpy, portugalská sídla a italská kulturní města.

Londýn zachytil: signál, který mluví za vše

Kontrast je nápadný. Zatímco lifestylové destinace explodují, Londýn zaznamenal největší evropský pokles s -4,7 %. Diagnóza je nyní známá: reforma režimu pro rezidenty bez trvalého bydliště („non-dom“), vývoj zdanění nemovitostí a politické klima vnímané jako méně příznivé pro ultrabohaté přiměly část mezinárodní klientely k přehodnocení britského hlavního města. Zpráva Knight Frank jasně poznamenává: daňové změny nutí některé kupující k pronájmu, místo aby kupovali, a tlačí rozpočty těch, kteří zůstávají kupujícími.

Tento pohyb není zdaleka neoficiální, ale signalizuje přerozdělení toků hlavního kapitálu v evropském měřítku. Madrid, Paříž, Milán, ale také Lisabon a Dubaj nyní zachycují část poptávky, která by před pěti lety přistála v Knightsbridge nebo Mayfair. Ostatní evropské trhy také klesají: Ibiza, Jersey a Lausanne zaznamenávají mírné poklesy o 1–2 %. Stockholm ztrácí 0,7 %, Edinburgh zůstává pomalý.

Kontinentální hlavní města: měřenější pokrok

Madrid (+5 %) potvrzuje svůj status strukturálního vítěze, který plně využívá transferu kapitálu z Londýna a dynamické španělské ekonomiky. Oslo (+4,2 %) a Berlín (+3,4 %) zaznamenaly solidní nárůst. Lisabon (+2,7 %), Dublin (+2,3 %), Vídeň (+1,3 %) a Paříž (+1,3 %) se spíše než zrychlují konsolidují. Bukurešť (+0,4 %) postupuje jen nepatrně. Paříž s 1,3 % je na první pohled překvapivá, ale odráží známou realitu: pařížský hlavní trh po několika letech růstu vstoupil do fáze stagnace, kdy kvalita má přednost před objemem.