Globální trh s luxusním zbožím uzavřel rok 2025 stabilizací na celkových výdajích přibližně 1 440 miliard eur podle Bain & Společnost. Prestige real estate tuto normalizaci nenásledovala: podle společnosti Savills vzrostl v roce 2025 celosvětový trh prvotřídních rezidenčních nemovitostí ve 30 městech v průměru o 1,8 %, se zrychlením ve druhé polovině roku. Pro rok 2026 je průměrná projekce celosvětově 1,3 %, ale se značnými rozdíly, přičemž některé trhy vykazují více než 4% předpokládaný růst. Evropa je jádrem této rekompozice.
Kontext: proč je rok 2026 klíčovým rokem pro prvotřídní evropské nemovitosti
V roce 2026 se sblíží tři strukturální síly, aby překonfigurovaly mapu luxusních nemovitostí v Evropě.
Prvním je velký mezigenerační transfer bohatství. Podle Knight Frank se očekává, že do roku 2027 změní své primární bydliště více než 128 000 UHNWI, kteří budou hledat příznivé daňové jurisdikce, soukromí a kvalitu života. Tato mobilita vytváří strukturální poptávku v přesně určených evropských městech.
Druhou je zvýšená daňová divergence mezi evropskými zeměmi. Itálie se svou rovnou daní aktualizovanou na 300 000 eur ročně pro nové rezidenty v roce 2026, Portugalsko se svým diferencovaným daňovým režimem, Španělsko s regionálními sazbami (Madrid, Andalusie a Baleárské ostrovy nabízející nejpříznivější prahové hodnoty daně z majetku): zdanění se stalo faktorem rozhodování o bydlení, který určuje jako dědictví kvalitu nemovitosti.
Třetím je strukturální nedostatek primárního produktu. Knight Frank zaznamenal v roce 2024 52% pokles dostupných nabídek v hlavních segmentech Madridu s ještě větším tlakem nad 10 milionů dolarů. V Lisabonu mají Chiado a Principe Real míru neobsazenosti méně než 3 %. Tento nedostatek podporuje dynamiku cen, která se vymyká klasickým ekonomickým cyklům – a vytváří trh, kde přístup k nejlepším příležitostem již neprochází přes veřejné výlohy.
6 hlavních evropských hotspotů v roce 2026: města, data, dynamika
Č. 1 — Nejsilnější odraz v Evropě
Madrid
Madrid se umístil na prvním místě na nejdynamičtějších světových trzích s luxusními nemovitostmi společností Barnes v roce 2025.vills řadí španělské hlavní město do skupiny pěti globálních trhů s nejvyšším předpokládaným růstem v roce 2026, nad 4 %. Oblasti Salamanca, Chamberi a El Viso koncentrují většinu mezinárodní poptávky. Přestavba železničního uzlu Chamartin a halo efekt amerického poháru ve Valencii vytvářejí dynamiku, která přesahuje tradiční pobřežní adresy. Nedostatek je strukturální: Knight Frank dokumentuje 52% pokles dostupných nabídek v hlavních segmentech v roce 2024.
Klíčové ukazatele: Prognóza růstu pro rok 2026: +4 až 5 % (Savills) · Nedostatkový objem: -52 % primární reklamy (Knight Frank) · Adresy vlajkových lodí: Salamanca, Chamberi, El Viso
Č. 2 — Global Growth Leader 2026
Lisabon
Savills řadí Lisabon mezi pět globálních trhů s nejvyšším odhadovaným zhodnocením v roce 2026. Růst primárních cen rezidenčních nemovitostí byl 4,4 % v roce 2025 a překonal Paříž, Londýn a New York. Prvotřídní výnosy dosahují 6 % s neobsazeností pod 3 %. Chiado, Principe Real a Avenida da Liberdade jsou nejžádanější adresy, ke kterým se na pobřežní ose připojují Cascais a Quinta da Marinha. V Algarve vzrostly ceny od roku 2022 ve Zlatém trojúhelníku (Quinta do Lago, Vale do Lobo) o 25 %, přičemž vily běžně dosahují 5 milionů eur. Podle portugalské Sotheby's International byl růst objemu transakcí v roce 2025 34 %.
Klíčové ukazatele: Hlavní cena +4,4 % v roce 2025 (Savills) · Primární výtěžky -6 % · Volné místo < 3 % v prvotřídních čtvrtích · Ultra-prime Algarve: vily ~ 5 milionů EUR
Č. 3 — Rovná daň, která zamíchá karty
Milán
Itálie uzavřela rok 2025 s celkovým objemem investic do nemovitostí 12,3 miliardy eur (+20 % oproti roku 2024), včetně posledního čtvrtletí 4,5 miliardy podle Dreamer Real Estate. Rovná daň aktualizovaná na 300 000 eur ročně pro nové rezidenty v roce 2026 dělá z Milána nesrovnatelný daňový vstupní bod. Brera, Porta Nuova a Quadrilatero della Moda přitahují většinu institucionálních kupců. 55 % luxusních transakcí v Itálii provádějí mezinárodní kupci. 38 % žádostí se týká aktiv přesahujících 5 milionů eur. Město bude také hostit zimní olympijské hry v roce 2026, čímž posílí svůj mezinárodní vliv.
Klíčové ukazatele: Objem investic +20 % v roce 2025 · Paušální daň: 300 000 EUR/rok pro nové rezidenty · 55 % mezinárodních kupujících · 38 % požaduje více než 5 milionů EUR
Č. 4 — Mimo kategorii, mimo cyklus
Monaco
Monako je strukturálně mimo klasické realitní cykly: dva kilometry čtvereční, neexistující majetkové daně, stabilní správa, poptávka strukturálně převyšuje nabídku. Avenue Princesse Grace zůstává jednou z nejdražších obytných ulic na světě. Pro UHNWI, kteří hledají absolutního uchovatele hodnoty – bezpodmínečně nekorelovaného s cykly – zůstává Monako jedinečnou evropskou referencí. Veškerá dostupnost je vyjednávána mimo veřejné kanály, takže přístup k síti důvěry je nezbytný.
Specificita: 2 km2 území · Daň z neexistujícího bohatství · Nikdy nezdokumentovaná trvalá korekce · Přístup pouze přes privátní síť
Č. 5 — Švýcarská stabilita jako aktivum
Ženeva
Ženeva zůstává švýcarským referenčním bodem pro největší světové bohatství: politickou stabilitu, prvotřídní finanční infrastrukturu, bezkonkurenční kvalitu života, blízkost mezinárodního letiště a nadnárodních institucí. Ženevské hlavní ceny jsou strukturálně odolné vůči poklesu. Koridor Ženeva-Lausanne si díky svým vlastnostem s výhledem na jezero udržuje silnou likviditu i v dobách makroekonomické nejistoty. Rodinné kanceláře a mezinárodně mobilní manažeři dělají ze Ženevy klíčovou adresu pro jejich portfolio rezidencí.
Aktiva: Politická a soudní stabilita · Globální finanční infrastruktura · Strukturálně podporovaná likvidita · Vysoce ceněný koridor Ženevského jezera
Máte projekt na mysli?
Naši odborníci jsou připraveni vytvořit pro vás zážitek na míru.
Požádat o bezplatnou nabídkuČ. 6 — Relativní pauza, základy nedotčené
Paříž
Paříž prochází v roce 2026 relativní pauzou. Fiskální tlak, politická nestabilita a zvýšená konkurence z Milána, Lisabonu a Madridu vedly některé UHNWI k arbitráži ve prospěch jiných destinací. Savills předpokládá v roce 2026 prvotřídní pařížský růst o méně než 2 %. Nicméně ultra-prime okresy (7., 8., 16., Triangle d'Or, Ile Saint-Louis) si udržují nesrovnatelnou likviditu. Nejspolehlivějším signálem je signál konglomerátů: Kering (JV 837 milionů eur), Chanel (více než 250 milionů za 42 Avenue Montaigne) kupují své vlajkové lodě – což naznačuje, že nejlépe informovaní hráči na trhu považují tyto adresy za dlouhodobý kapitál.
Klíčové ukazatele: Prognóza růstu <2 % v roce 2026 (Savills) · Vlajkové akvizice: Kering 837 milionů EUR, Chanel + 250 milionů EUR · Likvidita ultra-kvalitních čtvrtí strukturálně nedotčená
Sekundární trhy, které mění kategorii
Kromě velkých zavedených míst přitahuje několik trhů důvtipné kupce pro jejich poměr hodnota/potenciál.
Athény a Aténská riviéra dosahují 5 až 7% návratnosti na pozadí projektu Ellinikon (14 miliard euros), největší městská regenerace v Evropě. Bordeaux, Florencie a Alicante jsou Knight Frankem identifikovány jako „prémiová sekundární města“ – všechny atributy hlavních míst (mezinárodní školy, lékařská infrastruktura, doprava) za cenové hladiny stále o 30 až 50 % nižší než Paříž, Milán nebo Madrid. Skandinávie se objevuje jako oblast strukturálního růstu poháněného kvalitou života, prostorem a rostoucí relativní klimatickou výhodou oproti středomořským trhům vystaveným rizikům extrémního horka.
Čtyři hlavní strukturální trendy
1. Zkušenost versus statusPrimární trh je z 55 % poháněn mladšími a mobilnějšími mezinárodními kupujícími, kteří již nehledají penthouse viditelný na Instagramu, ale nenapodobitelné územní ukotvení, nemovitost, jejíž hodnota je neoddělitelná od jejího kulturního a krajinného kontextu. Dům Jeana Prouvea ve Vogézách, který Rihanna navštívila v březnu 2026, ilustruje toto paradigma tím nejradikálnějším způsobem.
2. Portfolio bydleníOčekává se, že trh s luxusním pronájmem poroste v letech 2026 až 2034 ročně o 9,4 % podle Market Data Forecast. UHNWI již nehledají jedinou rezidenci, ale soubory vzájemně se doplňujících nemovitostí mezi několika metropolemi, což vytváří silnou poptávku po nemovitostech na klíč a službách vzdálené správy.
3. Udržitelnost jako skutečné investiční kritérium. Cushman & Wakefield očekává, že hlavní výnosy pro udržitelná aktiva (EPC-A) se do roku 2029 zpřísní o 40 až 75 bazických bodů, což vytvoří strukturální slevu pro nevyhovující nemovitosti. Výběr ekologicky účinného zboží je nyní rozhodnutím o výnosu, nikoli pouze etickým postojem.
4. Vlastnická strategie konglomerátů jako tržní signál. LVMH, Kering, Richemont, Chanel kupují svá komerční aktiva v nejlepších čtvrtích, místo aby si je pronajímali – signál, že nejlépe informovaní hráči považují tyto adresy za dlouhodobý kapitál, nikoli za provozní náklady.
Grand-Est v této krajině: důvěrná a systematicky podceňovaná příležitost
Zatímco hlavní místa koncentrují toky a analýzy, jeden region v mezinárodních srovnáních téměř chybí: francouzský Grand-Est. Přesto ve světle trendů, které mění konfiguraci předního světového trhu, toto teritorium zasahuje do mnoha polí, které nová generace UHNWI aktivně hledá.
Vlastnosti nenapodobitelné architektonické hodnoty – domy Jeana Prouvea v Lotrinsku, památkově chráněné vinařské usedlosti v Alsasku, historické zámky v Moselle – za ceny, které dosud nezahrnovaly jejich skutečný potenciál dědictví. Špičková multimodální dostupnost (Paříž 1h47 TGV, Frankfurt 1h15, Basilej 45min, Ženeva 2h). Kulturní a gastronomická hustota, která soupeří s třikrát více propagovanými destinacemi. A přirozená důvěrnost, kterou nasycené hotspoty již nemohou nabídnout.
Příjezd Rihanny do Vogéz v březnu 2026, aby navštívila dům doktora Gauthiera, dílo Jeana Prouvea, je nejkonkrétnějším signálem postupné integrace tohoto území do mezinárodních okruhů UHNWI. Adoptuje conciergerie spravuje výběr mimotržních nemovitostí v celém Grand-Est – Alsasko, Lotrinsko, Vosges, Moselle – nikdy není veřejně odkazováno, přístupné pouze z naší sítě.
.Role služeb concierge při akvizici v roce 2026
Na trhu, kde nejlepší příležitosti nikdy nepřijdou přes výlohybliques, concierge je místem přístupu k samotnému zboží. Co Adoptuje concierge, co agentury nedělají: identifikace netržních nemovitostí před jejich oficiálním uvedením na trh, organizace důvěrných návštěv bez odhalení veřejnosti po ní, koordinace s francouzsko-evropskými notáři a denními správci akvizic, podpora rezidenčních zprostředkovatelů pro rezidenční právníky, podpora daňových zprostředkovatelů (strážce, památkáři, ostraha) a budování životního programu v okolí bydliště (gastronomie, kultura, místní síť). Pro UHNWI v režimu „portfolio living“ zajišťujeme také správu nemovitostí mezi pobyty.
Časté dotazy – Luxusní nemovitosti v Evropě 2026
Podle Savills (únor 2026) patří Madrid a Lisabon mezi pět globálních trhů s nejvyšším předpokládaným růstem nad 4 %. Milán těží z pákového efektu italské rovné daně. Řím a Athény vykazují postupné oživení. Paříž, Londýn a New York vykazují mírný růst nižší než 2 %. Monako zůstává mimo klasickou kategorii.
Madrid kombinuje několik současně vzácných faktorů: solidní ekonomiku, ceny stále zaostávají za Paříží nebo Londýnem, příznivé zdanění s nejvyššími prahovými hodnotami daně z bohatství ve Španělsku, mezinárodně uznávanou kvalitu života, strukturální nedostatek produktu (52% pokles na předních burzách podle Knight Frank) a mezinárodní poptávku taženou kupujícími z Jižní Ameriky, Severní Ameriky a Středního východu. Barnes ji zařadil na první místo ve světovém žebříčku nejdynamičtějších trhů s luxusními nemovitostmi v roce 2025.
Italská rovná daň pro nové rezidenty, která byla v roce 2026 u zahraničních příjmů aktualizována na 300 000 eur ročně, činí z Itálie pro UHNWI nejkonkurenceschopnější daňový režim v Evropě. V kombinaci s trhem s nemovitostmi, který v roce 2025 vzroste o 20 % a nesrovnatelnou kvalitou života, tento režim přitahuje americké kupce (druhá největší destinace na světě pro americké investory podle údajů), kupce ze Středního východu a Asie. 55 % luxusních transakcí v Itálii provádějí mezinárodní kupující.
Lisabon zaznamenal v roce 2025 +4,4 % hlavních cen bydlení (Savills), čímž překonal Paříž, Londýn a New York. Prvotřídní výnosy dosahují 6 % s neobsazeností pod 3 % v prvotřídních čtvrtích. Portugalský trh jako celek zaznamenal v roce 2025 nárůst národních cen o 15,2 %, což je největší zisk v EU. Ultra-kvalitní Algarve se může pochlubit vilami ve Zlatém trojúhelníku, které se blíží 5 milionům eur. Portugalsko Sotheby's International zaznamenává v roce 2025 nárůst objemu transakcí o 34 %.
„Portfolio living“ odkazuje na životní styl moderních UHNWI, kteří staví soubory doplňkových rezidencí mezi několika metropolemi spíše než jednu hlavní rezidenci. Tento model vytváří silnou poptávku po nemovitostech na klíč – připravených k okamžitému použití – a službách vzdálené správy mezi pobyty. Očekává se trh s luxusním pronájmemročního růstu o 9,4 % mezi roky 2026 a 2034 podle Market Data Forecast. U služeb concierge je to signál rostoucí poptávky po správě intermitentních rezidencí.
Knight Frank označuje Bordeaux, Florencii a Alicante za sekundární trhy nabízející všechny atributy velkých míst o 30–50 % pod cenami Paříže, Milána nebo Madridu. Skandinávie se ukazuje jako oblast růstu poháněná kvalitou života a relativní klimatickou výhodou. Atény těží z projektu Ellinikon (14 miliard eur) s návratností 5 až 7 %. Francouzský Grand-Est – Alsasko, Vosges, Lorraine – je důvěrný trh s výjimečnými architektonickými nemovitostmi s dosud neúplným mezinárodním oceněním.
Cushman & Wakefield očekává, že hlavní výnosy udržitelných aktiv (EPC-A) se do roku 2029 zpřísní o 40 až 75 bazických bodů. CSRD a evropské závazky EPC ukládají podstatné renovace nebo pokutu za strukturální hodnotu za nevyhovující nemovitosti. Pro hlavní kupce je arbitráž mezi náklady na splnění požadavků na energii a dlouhodobou prémií kalkulací skutečné návratnosti, která má být integrována z fáze akvizice.
Monako je strukturálně mimo klasické cykly: 2 km2 území, neexistující majetkové daně, stabilní správa, poptávka chronicky vyšší než nabídka. Žádná trvalá náprava nebyla nikdy zdokumentována. Pro UHNWI hledající absolutního uchovatele hodnoty dekorované z cyklů je to evropské referenční aktivum. Veškerá dostupnost je vyjednávána mimo veřejné okruhy, takže je nezbytný přístup prostřednictvím důvěryhodné sítě.
Na trhu, kde nejlepší příležitosti nikdy nepřicházejí přes veřejná okna, je služba concierge místem přístupu ke zboží samotnému. Identifikuje netržní nemovitosti před jejich oficiálním uvedením na trh, organizuje důvěrné návštěvy, koordinuje zainteresované strany (notář, daňový právník, architekt, památkoví řemeslníci), podporuje vyjednávání a řídí rezidenci po akvizici (opatrovník, údržba, ostraha, příprava pobytů). Pro UHNWI v režimu bydlení v portfoliu je každodenní manažerkou nemovitosti mezi pobyty.
Ano – a právě proto, že zůstává pod radarem mezinárodních srovnání, představuje příležitost. Architektonická aktiva s mezinárodní hodnotou dědictví (Jean Prouve v Lotrinsku, klasifikované vinařské usedlosti v Alsasku, zámky v Moselle) za ceny, které ještě nezahrnují jejich skutečný potenciál ocenění. Výjimečná multimodální dostupnost (Paříž 1h47 TGV, Frankfurt 1h15, Basilej 45 min). Soukromí, které nasycené hotspoty již nemohou nabídnout. Příjezd Rihanny do Vogéz v březnu 2026 pro dům Jeana Prouvea je nejčitelnějším signálem postupné integrace tohoto území do globálních okruhů UHNWI. Adopt a Concierge je jedinečný a důvěrný vstupní bod pro přístup.
Evropa prvotřídních nemovitostí se nově skládá. Nejlepší příležitosti už nejsou tam, kde se každý dívá. Jsou na územích, která ti nejméně informovaní ještě neobjevili – a která si ti nejlépe informovaní diskrétně přivlastňují.
Důvěrný přístup k mimotržnímu zboží Grand-Est · adopteuneconciergerie.fr
